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Taux de capitalisation ou taux de rendement ?

Le taux de rendement ou le taux de capitalisation représente le rapport entre la valeur vénale et la valeur locative, ou le loyer.

Le taux de rendement ou de capitalisation se calcul de la manière suivante : valeur locative ou loyer / valeur vénale.

Il convient de distingueur les notions de taux de rendement et de taux de capitalisation :

Le taux de rendement :

Le taux de rendement est le taux qui est le plus souvent usité dans les études de marché et la presse spécialisée. Cette notion exprime le rapport existant entre le revenu de l'immeuble et le capital engagé par l'acquéreur. Le capital considéré correspond au prix d'acquisition, majoré des frais qui sont constitués par les droits de mutation, les honoraires de Notaires, et les frais annexes. Le taux de rendement correspond dont à ce que les professionnels appellent la valeur vénale "acte en main".

Le taux de capitalisation :

Le taux de capitalisation traduit le rapport du point de vue du propriétaire, et se place généralement dans l'optique d'un exercice courant de gestion. Ce taux exprime le rapport entre la valeur locative et la valeur vénale, hors frais d'acquisition.

Quelque soit le taux retenu, ils doivent aboutir tous deux à la même valeur vénale.

Dans l'hypothèse de l'usage de la valorisation d'un immeuble via un taux de rendement, il conviendra de retraiter le résultat "brut" (valeur locative / taux de rendement) des frais, et notamment des droits d'enregistrement. A cette fin, et à défaut de document justificatif contraire, l'Association Française des sociétés d'Expertise Immobilière (AFREXIM) recommande l'application d'un abattement forfaitaire de 6,9%, correspondant au taux moyen observé des droits d'enregistrement.

Taux brut ou net ?

Le taux obtenu par le rapport entre la valeur locative ou le loyer, et la valeur vénale, est dit brut s'il se fonde sur des revenus bruts, et inversement, net, s'il se base sur des revenus nets / corrigés des différentes charges supportées par le propriétaire bailleur.

Taux théorique ou taux de marché ?

Le taux est dit théorique, dans l'hypothèse de la référence à la valeur locative de marché (correspondant au loyer auquel est susceptible de se louer l'immeuble considéré). Le taux est qualifié de taux de marché quand il est pris en compte le loyer en cours (loyer réellement payé par le locataire).

 

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