La valeur vénale (ou valeur de marché) est la somme d'argent estimée contre laquelle des biens et des droits immobiliers seraient échangés à la date de l'évaluation entre un acheteur et un vendeur consentants, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l'une et l'autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.
(Source : Charte de l'expertise en évaluation immobilière).
Dans le cadre d'une expertise en évaluation immobilière, la valeur vénale est une notion qui correspond à l'appréciation portée par un sachant sur le prix pouvant normalement être obtenu à la vente d'un bien qui ne le lui appartient pas et qu'il ne convoite pas. La valeur vénale n'est pas nécessairement égale au prix constaté, ce dernier peut être : élevé (prix de convenance), faible (prix de nécessité), normal (dans ce seul cas il correspond à la valeur vénale). (Source : Expertise Immobilière, Guide Pratique, Bertrand de Polignac, Éditions Eyrolles).
La valeur vénale est donc une notion qui tend le plus que possible à être objective, alors que la notion de prix est le résultat d'une négociation entre un vendeur et un acheteur, lequel induit nécessairement une dimension subjective, propre à chaque individu.
En résumé, un bien ou droit immobilier à une valeur vénale, et autant de prix que d'acheteurs potentiels.
Dans la pratique quotidienne de la profession d'Expert en évaluations immobilières, une question est redondante : quelle est la différence entre une évaluation faite par un Agent immobilier, et un rapport d'expertise établi par un Expert ?
Commençons par les points communs :
- Un Agent immobilier et un Expert en évaluations immobilières sont deux commerçants ayant pour support une prestation intellectuelle ;
- Ils sont soumis à des règles déontologiques et des conditions de formation initiale, d'expérience, et de formation continue ;
- Ils sont tous deux des professionnels de l'immobilier ;
S'agissant des différences :
- Le rôle de chacun : un Agent immobilier est un intermédiaire, alors que l'Expert en évaluation immobilière est homme de l'art. Concrètement l'Agent immobilier "simplifie, accélère, sécurise, et optimise" la vente d'un bien ou d'un droit immobilier, mais il n'instrumente pas la vente (monopole des Notaires), alors qu'un Expert réalise de A à Z la mission d'expertise que vous lui confiez ;
- La rémunération : un Agent immobilier est rémunéré sur un pourcentage du prix de la transaction, alors que l'Expert facture une somme correspondant à ses honoraires et les frais engagés pour la réalisation de la mission d'expertise. L'Expert n'est donc nullement intéressé sur la valeur vénale du bien à expertiser, seul son raisonnement compte. Ainsi, quand un agent immobilier vous fournit une estimation, cette dernière n'est jamais désintéressée... et donc entièrement objective ;
- La responsabilité civile professionnelle : un Agent immobilier est assuré dans le cadre de son activité principale, la transaction immobilière avec ou sans détention de fonds. Un Expert en évaluations immobilières et assuré pour la seule activité de l'évaluation immobilière, ainsi en signant son rapport, l'Expert engage sa responsabilité civile professionnelle ;
- La déontologie : l'Expert ne devant en aucun cas être intéressé par la valeur vénale des biens et droits qu'il expertise, dans l’hypothèse où l'Expert exerce également la profession d'Agent immobilier, ce dernier ne peut aucunement procéder à l'expertise et à la commercialisation d'un même bien.
En conclusion, quelle est la différence entre évaluation faite par un Agent immobilier, et un rapport d'expertise établi par un Expert : l'Agent immobilier vous rend un avis, qui induit nécessairement une dimension subjective et intéressée ; l'Expert établi un rapport d'expertise qui est sa seule source et cause de rémunération, rapport qui par essence est objectif, l'Expert n'étant nullement intéressé par la valeur vénale du bien concerné et par sa commercialisation.
Gare aux idées fausses :
- Une évaluation n'est jamais gratuite, vous la payez indirectement dans les frais d'agence, et si vous ne payez rien (par exemple via des sites internet), c'est que VOUS êtes le produit, et que votre démarche sert à collecter vos données à des fins - toujours - commerciales ;
- Un rapport d'expertise conforme à la charte de l'Expertise ne peut pas se faire sur le "coin d'une table", c'est une prestation technique qui nécessite au moins (et c'est un strict minium) 4h de travail et de recherche, pour les biens les plus simples (appartement T1 ou T2 dans une grande agglomération) ;
- Gare aux évaluations faites au rabais et automatiquement via des algorithmes et/ou des logiciels : un Expert digne de ce nom se doit d'être en mesure de vous expliquer l'entièreté de son raisonnement et de ses conclusions.
