Pour évaluer un terrain à bâtir, il faut tenir compte de sa constructibilité. Si les termes de comparaison portent sur des terrains bénéficiant d’un permis de construire, il faut justifier en quoi la valeur de ces terrains est différente de celle de ceux n’en bénéficiant pas.
Sont contestés les éléments de comparaison retenus par le juge pour fixer l’indemnité d’expropriation d’un terrain à bâtir. Les éléments litigieux sont constitués de deux ventes de terrains à bâtir situés à proximité du bien exproprié, mais dont les actes de ventes visent expressément les droits à construire attachées à ces parcelles sous forme de surface hors œuvre nette. La cour d’appel de Paris juge que ces droits ont une valeur patrimoniale indiscutable et qu’il n’y a pas lieu d’écarter purement et simplement les chiffres résultant de ces ventes mais seulement de les modérer pour tenir compte du fait qu’ils comprennent la valeur des droits à construire.
La Cour de cassation censure la décision. Les parcelles étant situées dans la même zone d’urbanisme, elles bénéficient toutes des mêmes conditions légales et effectives de construction. En ne s’expliquant pas en quoi les « droits à construire » visés par les actes de vente emportaient une valeur patrimoniale supérieure à celle résultant de ces mêmes conditions, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
Cass. 3e civ. 2-2-2017 no 15-27.121 F-D
Nota : L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence (C. expr. art. L 322-4). L’appréciation de la valeur du bien exproprié doit se faire par comparaison avec celle d’autres biens présentant des caractéristiques aussi semblables que possible. Dans une précédente affaire la cour d’appel de Paris avait écarté un élément cité à titre de comparaison relatif à une vente qui ne portait pas sur un terrain à bâtir nu dépourvu de permis de construire au jour de l’ordonnance d’expropriation, comme le terrain à évaluer, mais en réalité sur des droits à construire, un permis de construire ayant été obtenu et des travaux de viabilisation effectués (CA Paris 20-10-2016 no 15/01398 : BPIM 6/16 inf. 366). L’arrêt commenté n’exclut pas la modulation de la valeur des droits à construire, mais oblige les juges du fond à s’expliquer sur les raisons pour lesquelles la valeur de droits à construire ne pouvait pas être totalement retenue.
